منطقه 12

گره کور نـوسـازی در بلوک آقاموسی

نویسنده: مرضیه موسوی
نوسازی بافت فرسوده در فرسوده‌ترین منطقه پایتخت کلاف سردرگمی است که سررشته‌های آن به هم گره خورده است. با وجود ارائه تسهیلات نوسازی برای بافت فرسوده همچنان ساختمان‌های قدیمی محله سر خم کرده و ترک خورده باقی مانده‌اند. املاک رها شده و پنجره‌هایی که شیشه‌هایشان سال‌هاست شکسته است در هر کوچه و خیابانی به چشم می‌خورد و خوشبخت‌ترین املاک قدیمی که دستشان از احیا کوتاه مانده، تبدیل به کارگاه و انبار شده‌اند. نزدیک به یک پنجم املاک فرسوده تهران در منطقه قرار دارد. سر کلاف‌های این فرسودگی را در این گزارش دنبال می‌کنیم تا گره‌های کور پیدا شوند....
1396/09/04
 نوسازی بافت فرسوده در فرسوده‌ترین منطقه پایتخت کلاف سردرگمی است که سررشته‌های آن به هم گره خورده است. با وجود ارائه تسهیلات نوسازی برای بافت فرسوده همچنان ساختمان‌های قدیمی محله سر خم کرده و ترک خورده باقی مانده‌اند. املاک رها شده و پنجره‌هایی که شیشه‌هایشان سال‌هاست شکسته است در هر کوچه و خیابانی به چشم می‌خورد و خوشبخت‌ترین املاک قدیمی که دستشان از احیا کوتاه مانده، تبدیل به کارگاه و انبار شده‌اند. نزدیک به یک پنجم املاک فرسوده تهران در منطقه قرار دارد. سر کلاف‌های این فرسودگی را در این گزارش دنبال می‌کنیم تا گره‌های کور پیدا شوند.

فرسوده‌ترین نقطه تهران
اینجا «بلوک آقا موسی» است؛ بزرگ‌ترین بلوک مسکونی شهر تهران و به گفته دفتر نوسازی محله عودلاجان فرسوده‌‌ترین محدوده منطقه. «وحید دوشن» مدیر دفتر خدمات نوسازی عودلاجان توضیح می‌دهد: «بلوک در تعریف‌های شهرسازی به مجموعه‌ای از ساختمان‌ها و زمین‌های به هم پیوسته می‌گویند که از همه طرف به معابر عمومی محدود شده باشد.» خیابان‌های پامنار، خلیلی مفرد، مصطفی خمینی و صادقی بلوک آقا موسی را دربرگرفته‌اند؛ 4 خیابانی که با گسترده شدن بازار در بخش‌های تجاری منطقه قرار دارند. بلوک آقا موسی بیش از 20 هزار ‌مترمربع وسعت دارد. مدتی است مدرسه انتهای این بن‌بست هم تخریب شده و از کوچه برازجانی راه ورود و خروج به این محدوده باز شده است. در فرسوده‌ترین نقطه تهران خبری از دیوارهای ترک خورده و سقف‌های رو به ویرانی نیست. اینجا هیچ چیزی نیست جز زمین خاکی و نخاله‌هایی که اخیراً پا به این محله باز کرده‌اند؛ محله‌ای که با خانه‌های بزرگ و حیاط‌دارش روزگاری محل سکونت قدیمی‌های محله پامنار بود.

دردسرهای قرار داشتن در بافت تاریخی
درست کمی این سوتر از بلوک آقا موسی، ابتدای کوچه برازجانی، کاسبان از تلاش برای ساخت‌وساز می‌گویند و به صرفه نبودن ضوابط فعلی. «یوسف همایون» که سال‌هاست در این محله سکونت دارد می‌گوید: «خانه 200‌مترمربعی ما در عودلاجان، 2 و نیم طبقه دارد و خانه‌ای قدیمی است. وقتی برای دریافت مجوز ساخت‌وساز مراجعه کردم متوجه شدم به ما مجوز ساخت بیش از 3 طبقه را نمی‌دهند. تازه پارکینگ هم به تعداد واحدها باید تأمین شود. با چنین شرایطی فقط هزینه ساخت‌وسازش برای ما می‌ماند و به صرفه نیست که ملکی 2 و نیم طبقه را بکوبیم و 3 طبقه بسازیم. خیلی از اهالی دوست دارند نوسازی کنند اما به دلیل قرار داشتن در بافت تاریخی این اجازه را به ما نمی‌دهند و با تراکم پایین هم ساخت‌وساز صرفه اقتصادی ندارد.»

قصه خانه‌هایی که تخریب شدند
کمتر از 6 ماه از آخرین بازدید خبرنگاران همشهری محله از بن‌بست آقاموسی می‌گذرد. چند خانه دیگر تخریب شده‌ است و در کل 10 خانه باقی‌مانده در این محدوده فقط یک خانوار زندگی می‌کند و بقیه به انبار و کارگاه تبدیل شده است. «مجتبی آقایی» عضو تنها خانواده ساکن در این محدوده می‌گوید: «زمین‌ها و خانه‌های اینجا را حدود 15 سال پیش بنیاد تعاون ناجا خریداری کرد و در اینجا طرحی به نام نگین پایتخت معرفی شد. بعد از آن نه اجازه ساخت‌وساز به کسی دادند و نه‌ آبادانی محله. نتیجه این شد که هست. اکنون تنها خریدار این ملک‌های باقیمانده بنیاد تعاون ناجاست که آن هم به قیمت پایین دست روی خانه‌ها گذاشته است.» قرار داشتن در طرحی که هنوز اجرایش آغاز نشده قدیمی‌ترین محله شهر تهران در عودلاجان را به فرسوده‌ترین نقطه شهر تبدیل کرده است؛ محله‌ای که اگر بومیان در آن باقی می‌ماندند‌آباد بود و سرشار از زندگی.

عودلاجان، محله متفاوت
از نظر اداره میراث فرهنگی و گردشگری استان تهران کل محدوده عودلاجان بافت تاریخی است. به همین دلیل هر نوع ساخت‌وساز در این محله باید با کسب مجوز اداره میراث فرهنگی و گردشگری استان انجام شود. در واقع در این محله «مرمت و احیا» جای «نوسازی» را گرفته و به جای بافت فرسوده از «بافت تاریخی» صحبت می‌شود که لزوماً یکی نیستند؛ یعنی بافتی می‌تواند ارزش تاریخی داشته باشد و با احیا و مرمت، دیگر فرسوده نباشد. ضوابط ساخت‌وساز در این محله با کل محله‌های شهر تهران متفاوت است و تسهیلات نوسازی یا همان مرمت هم متفاوت. نوسازی در این محله در 2 طبقه در نصف وسعت قطعه انجام می‌شود.

مالکان ریزدانه‌ها توان نوسازی ندارند
هرندی یکی دیگر از محله‌های فرسوده منطقه است که با وجود قرار نداشتن در محدوده بافت تاریخی همچنان ساخت‌وساز در آن روند متوقف شده‌ای دارد. «اکبر احودی» از ساکنان قدیمی محله هرندی می‌گوید: «مردم در این محله وضع اقتصادی خوبی ندارند. از طرف دیگر ساکنان اغلب این خانه‌ها مستأجر هستند و گاهی در هریک از اتاق‌های یک خانه یک خانواده زندگی می‌کنند. تمایل نداشتن مستأجران این خانه‌ها برای ساخت‌وساز هم باعث شده این محله دچار رکود ساختمان‌سازی شود. آنها با بنگاه‌های املاک و مالکان و سازنده‌ها همکاری ندارند. چون در صورت رونق محله و نوسازی باید اجاره‌بهای بیشتری پرداخت کنند.»
شرایط در محله قیام شکل و شمایل دیگری دارد. «میثم واعظی» کارشناس شهرسازی دفتر نوسازی محله‌های قیام و کوثر می‌گوید: «ساکنان محله قیام اغلب قدیمی‌هایی هستند که در خانه‌های شخصی و یک طبقه در حال زندگی هستند. آنها تمایلی به نوسازی و ساخت‌وساز ندارند. چون به زندگی در آپارتمان‌ها رضایت نمی‌دهند. اما در محله کوثر دلیل دیگری برای مشارکت نکردن در ساخت‌وساز وجود دارد؛ در این محله املاک بیشتر ریزدانه هستند و ساخت‌وساز به صرفه زمانی اتفاق می‌افتد که پلاک‌ها تجمیع شوند. مردم محله توان مالی برای ساخت‌وساز را ندارند و برای نوسازی به مشارکت سازنده‌ها نیاز هست. اما سازنده‌ها هم تمایلی به ساخت‌وساز در این محله ندارند و به همین دلیل نوسازی روند آهسته‌ای دارد.»

دردسر کمتر، پول بیشتر
وجود انبارها و کارگاه‌های غیرمجاز در بسیاری از محله‌ها یکی از اصلی‌ترین دلایل تمایل نداشتن شهروندان به ساخت‌وساز است. «منیره فهیمی» کارشناس دفتر نوسازی محله ‌های سیروس و بازار می‌گوید: «مالکان بسیاری از پلاک‌ها ملک خود را با اجاره بالایی در اختیار انبارها و کارگاه‌ها گذاشته‌اند. به همین دلیل راضی نمی‌شوند با محدودیت‌های ساخت‌وساز که در منطقه وجود دارد هزینه‌ای برای نوسازی ملک خود انجام دهند. چون در این صورت باید کاربری ملک را به مسکونی تغییر دهند.» این مالکان با ترک محله و سکونت در محله‌ای دیگر خانه‌های خود را به کارگاه‌ها و انبارها اجاره داده‌اند؛ آن هم به قیمت اجاره مجموع آپارتمان‌‌هایی که می‌توانند در آن ملک بسازند و اجاره دهند.
قرار داشتن در محدوده طرح ترافیک، شلوغی و ترافیک همیشگی و همجواری با بازار ازجمله دلایل ترک محله توسط اهالی محله و اجاره غیرقانونی املاک به کارگاه و انبار است.

بسته‌های تشویقی شهرداری
«بسته‌های تشویقی» شامل تخفیف‌ها و ارائه مجوزهایی برای نوسازی است تا شاید شهروندان و سازنده‌ها را به قدم گذاشتن در راه نوسازی تشویق می‌کند. این بسته‌های تشویقی متناسب با موقعیت مکانی ملک و قرار داشتن در نوع بافت مثلاً تجاری یا محدوده‌های تعیین شده شهری با هم تفاوت دارد و در برخی از موارد پر و پیمان‌تر از دیگری است. برای مثال در تجمیع 2 یا چند پلاک شهروندان می‌توانند از تسهیلات و تخفیف‌های بیشتری نسبت به ساخت‌وساز انفرادی برخوردار شوند. بخشی از این بسته‌های تشویقی که در محله‌های شهر تهران ارائه می‌شوند به این شرح است:
  •  تخفیف 50 تا 100 درصدی برای عوارض صدور پروانه
  •  تراکم تشویقی یک طبقه برای پلاک‌های تجمیع شده
  •  خرید یک واحد کسری پارکینگ و در موارد تجمیع به ازای هر واحد، نیم واحد تخفیف در ساخت پارکینگ
  •  طراحی نمای رایگان
  •  پرداخت کمک هزینه اجرای نما
  •  پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده
  •  پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن
  •  معاف از پرداخت هزینه‌های انشعابات
  •  تخفیف بابت پرداخت هزینه حفاری و خدمات مهندسی
وضع هریک از پلاک‌های شهر تهران با پلاک مجاور متفاوت است؛ همه این تسهیلات شامل تمام ساختمان‌های شهر نمی‌شود. هر مالک برای اطلاع از جزئیات این تسهیلات می‌تواند با تعیین نوع ملک و موقعیت آن در طرح تفصیلی شهر تهران به پایگاه اداره نوسازی شهر تهران مراجعه کند.

هر محله چقدر بافت فرسوده دارد؟
19‌درصد از بافت فرسوده شهر تهران در محدوده منطقه قرار دارد؛ یعنی حدود یک پنجم. این بافت فرسوده تنها شامل املاک موجود در منطقه است و با احتساب معابر فرسوده موجود در منطقه، این آمار و ارقام بیشتر می‌شود. نگاهی اجمالی به وضع بافت فرسوده محله‌های منطقه که به تفکیک دفاتر نوسازی محله‌ها ارائه شده است به همراه توضیح کوتاهی درباره نوسازی نشدن در هر محله خالی از لطف نیست. به تمام این دلایل رکود بازار ساخت‌وساز را که در کل شهر تهران شاهدش هستیم اضافه کنید.

هر محله چقدر بافت فرسوده دارد؟
19‌درصد از بافت فرسوده شهر تهران در محدوده منطقه قرار دارد؛ یعنی حدود یک پنجم. این بافت فرسوده تنها شامل املاک موجود در منطقه است و با احتساب معابر فرسوده موجود در منطقه، این آمار و ارقام بیشتر می‌شود. نگاهی اجمالی به وضع بافت فرسوده محله‌های منطقه که به تفکیک دفاتر نوسازی محله‌ها ارائه شده است به همراه توضیح کوتاهی درباره نوسازی نشدن در هر محله خالی از لطف نیست. به تمام این دلایل رکود بازار ساخت‌وساز را که در کل شهر تهران شاهدش هستیم اضافه کنید.

محله عودلاجان
81%بافت فرسوده دارد.
 علت وجود بافت فرسوده: محدودیت ارتفاع، قرار داشتن در محدوده تاریخی تهران ضوابط طرح تفصیلی مصوب و مجوز ندادن ساخت‌وساز از سوی میراث فرهنگی. ساختمان‌ها در این محله «مرمت و احیا» می‌شوند؛ نه نوسازی.

محله هرندی
50%بافت فرسوده دارد.
 علت وجود بافت فرسوده: فقر اقتصادی محله، تمایل نداشتن مستأجران به ساخت‌وساز به دلیل افزایش اجاره‌ها، نبود رونق اقتصادی در محله و وجود آسیب‌های اجتماعی که تمایل سازنده‌ها برای مشارکت در ساخت‌وساز را کم می‌کند.

محله سنگلج
61%بافت فرسوده دارد.
 علت نوسازی نکردن در این محله: وجود کارگاه‌های طلاسازی و تولیدی کفش در این محله و تمایل نداشتن مالکان برای تغییر وضع ملک از حالت تجاری و کارگاهی فعلی به مسکونی. وجود محدودیت‌های ارتفاع در برخی از نقاط تاریخی. قرار داشتن در بافت بازار و تمایل نداشتن مردم به سکونت در این محله.

محله‌های سیروس و بازار
82%بافت فرسوده دارد.
 علت نوسازی نکردن در این محله: وجود معبرهای باریک و کم‌عرض و تیرهای برق که مانع‌ تردد وسایل نقلیه سنگین ساختمان‌سازی در این محله است. فقر اقتصادی، تبدیل شدن خانه‌های قدیمی به انبار و کارگاه‌های تجاری غیرمجاز و تمایل نداشتن مالکان برای ساخت این املاک به‌عنوان واحدهای مسکونی.

محله قیام
50%بافت فرسوده دارد.
 علت نوسازی نکردن در این محله: وجود خانه‌های ویلایی با متراژهای بالا در این محله و تمایل نداشتن اهالی به زندگی در آپارتمان. چون اغلب سالخورده هستند. وقف خانه‌های قدیمی به‌عنوان حسینیه و تمایل نداشتن برای تغییر وضع ملک کنونی.

محله کوثر
50%بافت فرسوده دارد.
 علت نوسازی نکردن در این محله: وجود املاک ریزدانه در محله کوثر و مشارکت نداشتن سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز در این محله.

محله آبشار
بافت فرسوده دارد.
30% علت نوسازی نکردن در این محله: وجود املاکی که غیرمجاز کاربری تجاری یا کارگاه دارند و تمایل نداشتن مالکان به تغییر این کاربری در صورت ساخت‌وساز.

محله فردوسی
10%بافت فرسوده دارد.
 علت نوسازی نکردن در این محله: وجود املاک متروکه و رها شده با متراژهای بالا در محله فردوسی، مجوز ندادن اداره میراث فرهنگی برای ساخت‌وسازهای چند طبقه و محدودیت ساخت‌وساز.



ارسال پیام اشتراک



 
 
 Security code