منطقه 5

3720 هکتار بافت فرسوده

نویسنده: سمیرا نشلی
تهران در اوایل حکومت قاجار با زلزله 7/1 ریشتری مواجه شد. در سال‌های 1309، 1326، 1334 و 1362 تهران با زلزله‌های خفیفی تکان خورد....
1396/09/13
  تهران در اوایل حکومت قاجار با زلزله 7/1 ریشتری مواجه شد. در سال‌های 1309، 1326، 1334 و 1362 تهران با زلزله‌های خفیفی تکان خورد. آبرالیان، زمین‌شناس برجسته ایرانی در سال 1330 هشدار داد که حداکثر تا سال 1420 زمین‌لرزه‌ای بزرگ با محوریت گسل مشا، تهران را ویران خواهد کرد. این گسل که بزرگ‌ترین تهدید امنیت تهران است از حوالی آبعلی شروع شده و تا چند کیلومتر پس از محله کلاک در کرج ادامه پیدا می‌کند. در گزارش زیر به بهانه وجود یکی از گسل‌های اصلی تهران در نقاط غربی منطقه 5، وضع بافت‌های فرسوده در این محدوده که یکی از عوامل تشدید بحران در هنگام بروز زلزله است را بررسی کرده‌ایم.

شهرزیبا دیگر سلطان قلب‌ها نیست
منطقه5 با داشتن 29محله یکی از مناطق بزرگ تهران به حساب می‌آید. با وجود اینکه رشد و توسعه این منطقه عمدتاً بعد از پیروزی انقلاب اسلامی اتفاق افتاده و در ظاهر منطقه‌ای با خیابان‌ها و کوچه‌های نوساز به نظر می‌رسد اما جاذبه‌های شهری و تاریخ محله‌های اصیل و قدیمی مانند کن، باغ فیض، حصارک، مرادآباد و شهرزیبا دست کمی از تهران ندارد و با وجود بافت قدیمی و فرسوده، خانه‌هایش مانند مناطق مرکزی تهران هیچ‌گاه مورد توجه کارشناسان بافت فرسوده قرار نگرفته ‌است.
شهرزیبا یکی از محله‌هایی است که به ظاهر در چند سال گذشته توسعه یافته است. این توسعه که بیشتر در بخش‌های غربی و جنوبی آن اتفاق افتاده هیچ ارتباط هویتی با بافت مرکزی این محله ندارد. این محله که بخشی از اراضی کن محسوب می‌شده و به دلیل قابل کشت نبودن به «چاله سنگی» معروف بوده در دهه 30 و همزمان با توسعه شهرک‌سازی در تهران به وجود آمد. تبدیل محله چاله سنگی به شهرزیبا هم حکایت خودش را دارد. در سال 1336 با طراحی مهندسان ایتالیایی این شهرک به بهره‌برداری رسید و در اختیار کارمندان دولت قرار گرفت. طراحی قرمز رنگ ساختمان‌ها، نماسازی و البته ایجاد نوع جدیدی از شهرسازی در این محله سبب شد تا توجه خیلی‌ها به این محله جلب شود و مردم این محله را به نام شهرزیبا بنامند و نام چاله سنگی به حافظه تاریخ سپرده شود. همان سال‌ها جذابیت این محله به قدری بود که عروس و دامادها برای فیلم عروسی‌شان در کوچه و خیابان‌های شهرزیبا قدم می‌زدند و ساختمان‌های رنگارنگ این محله لوکیشن بسیاری از فیلم‌ها بود.
اما این تنها چهره بزک کرده شهرزیبا در گزارش ماست. امروز شهرزیبا مانند سالمند فرتوت است که نیاز به توجه و رسیدگی جدی دارد. بعد از گذشت بیش از 60سال از ساخته شدن این محله، ساختمان‌های آن از رنگ و رو افتاده‌اند، سیستم‌های برق‌کشی، لوله‌کشی آب و فاضلاب نوسازی نشده ‌است و پی‌های ساختمان‌ها استحکام گذشته را ندارد. با توجه به عمر مفید 40ساله ساختمان‌ها در تهران به نظر می‌رسد ساختمان‌های محله شهرزیبا تا همین امروز نیز بیش از 20سال بیشتر عمر کرده‌اند و باید در چند سال آینده برای نوسازی آنها فکری اساسی کرد.
 
آبادی شهر خرابی حصارک و مرادآباد
شهر غیر از رنگ و لعاب زیبای خیابان‌هایش، چهره فریبنده تفرجگاه‌هایش و البته هیبت ساختمان‌های سر به فلک کشیده‌اش، یک چهره منفور هم می‌تواند داشته باشد. چهره‌ای که مردم تهران در جریان ساخته شدن محله نواب آن را از نزدیک لمس کردند. امروز این چهره را مردم حصارک و مرادآباد بیشتر از من و شمایی می‌بینند که مشغول لذت بردن از زیبایی‌های شهریم.
چند صد سال پیش مردم مرادآباد در قلعه‌ای رعیتی زندگی می‌کردند که امروز هسته مرکزی روستاست. تغییر و تحولات روستا در طول سال‌ها به تدریج مرادآباد را توسعه می‌داد تا اینکه در دهه 60 رشد بافت شهری در تهران راه توسعه را بر اهالی این روستا بست. بر زمین خوردن کلنگ دانشگاه آزاد اسلامی سبب شد تا مردم این روستا رشد و توسعه را به شکل ناهنجاری تجربه کنند.
محدودیت‌های ساخت‌و‌ساز در روستا، وجود معابر باریک و البته ساختمان‌های قدیمی آن هم در ارتفاعات کوه نشان از محله‌ای نیمه فرسوده در منطقه ما دارد که توجه جدی می‌طلبد.
وضع محله حصارک نیز دست کمی از مرادآباد ندارد. همان‌طور که اشاره شد، با ساخته شدن دانشگاه آزاد مسیر دسترسی این 2 روستای همجوار عملاً قطع و توسعه آنها با مشکلات جدی روبه‌رو شد.
امروز محله حصارک، روستای کوچکی نیست که اطراف چشمه‌ پرآب شکل گرفته است. حصارک امروز نه دیگر چشمه جوشان آبی دارد و نه زندگی مردمش با کشاورزی و دامداری می‌گذرد. حصارک در این سال‌ها با بی‌توجهی مدیران شهری به یکی از محله‌های نیمه فرسوده غرب منطقه تبدیل شده است. خیابان‌های صعب‌العبور محله، ساختمان‌های قدیمی که به دلایل مختلف مانند نداشتن اجازه ساخت، نداشتن سند قطعی ملکی و... سال‌هاست به حال خود رها شده‌اند، در حالی که حاشیه این محله قدیمی و با اصالت به تدریج رشد کرده و آنچه ما از بیرون می‌بینیم فقط دلبری ساختمان‌های سر به فلک کشیده است.

کن؛ داغی بر دل اهالی
محله کن دیگر یک سوژه برای این گزارش نیست و به نظر داغی است بر دل اهالی و در این جمله هیچ اغراقی نشده است. محله‌ای که تا 15سال پیش این ظرفیت را داشت که تبدیل به یکی از محله‌های نمونه در تهران شود با مدیریت‌های سلیقه‌ای و نادرست گرفتار معضلات فراوان اجتماعی، فرهنگی، شهری، خدماتی و... شده و حوصله اهالی محله از تعدد مشکلاتش سر رفته است.
محله قدیمی کن امروز از نظر بافت شهری یکی از فرسوده‌ترین نقاط منطقه و البته تهران است که فرسودگی آن دست‌کمی از منطقه 12 تهران ندارد. امروز محله کن بیش از 3 هکتار بافت فرسوده مصوب و بیش از 80هکتار بافت فرسوده در انتظار تصویب دارد که این وسعت نشان از بی‌توجهی مسئولان شهری نسبت به نوسازی در سال‌های گذشته است. دبیر شورایاری محله کن که مدت‌ها برای قانع کردن مسئولان برای افتتاح دفتر نوسازی در محله کن تلاش کرده، با اشاره به اینکه متأسفانه در طرح جامع تهران برای مناطق یک تا 6 هیچ بافت فرسوده‌ای تصور نشده است، می‌گوید: «در محله کن ما بافت فرسوده گسترده‌ای داریم که در طرح تفصیلی دیده نشده است. ساختمان‌هایی در کن با قدمت 300تا400 سال وجود دارد که با بازسازی اندکی هنوز محل زندگی مردم است. ما تلاش کرده‌ایم این بخش از کن را به‌عنوان بافت فرسوده معرفی کنیم.»
علیرضا محبعلی ادامه می‌دهد: «دفاتر محدودی در تهران مانند دفاتر خدمات شهری وجود دارد که کارهای بافت فرسوده را انجام می‌دهد و زیر نظر معاونت شهرسازی تهران کار می‌کند. هم به مردم برای تجمیع پلاک‌ها و نحوه ساخت‌وساز مشاوره می‌دهند و هم به شهرداری که طرح‌ها چطور انجام شود. در مکاتباتی که با معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران داشتیم دستور استقرار یکی از این دفاتر در محله کن صادر شده است. در بحث بافت فرسوده مشوق‌هایی وجود دارد که اگر اجرایی شود به شهرداری کمک می‌کند تا طرح‌های اصلاحی‌اش را انجام دهد علاوه بر این کمک بزرگی برای نوسازی بافت‌های فرسوده است.»
وی می‌افزاید: «متأسفانه نبود برنامه‌ریزی‌های جامع برای محله کن سبب شده در طول سال‌های گذشته هم بافت روستایی کن از بین برود و هم به موازات آن بافت شهری توسعه پیدا نکند. امروز مناطق عمده‌ای از محله کن جزو بافت فرسوده ‌است که با تلاش‌های انجام شده حدود 3هکتار از این بافت به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده است. البته این برای گام اول بد نیست. ما در گام بعدی منتظر ابلاغ حدود 84هکتار از بافت مسکونی و فرسوده کن هستیم که مراحل قانونی خود را طی می‌کند. متأسفانه در سال‌های گذشته تمرکز مدیریت شهری بر بافت فرسوده قسمت مرکزی تهران بوده که از این نظر محله کن مظلوم واقع شده بود. از طرف دیگر توجیه فرسودگی این محله و لزوم بازسازی آن زمان زیادی برد که خوشبختانه بعد از انجام مراحل اداری به تصویب و دفتر خدمات نوسازی همزمان با افتتاح ساختمان شماره 2 سرای محله کن به بهره‌برداری رسید. این دفتر بلافاصله بعد از استقرار، کار خود را در زمینه شناخت بافت فرسوده و انجام مشاوره‌های تخصصی آغاز کرده و طرح‌های خوبی هم پیش‌بینی شده و در حال انجام است که نتایج آن به‌زودی مشخص خواهد شد.»

نوسازی ساختمان‌های خدماتی
عبادالله فتح‌اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران که حدود 9ماه پیش به محله کن آمده بود، روند اجرایی فعالیت‌های دفتر خدمات نوسازی را تشریح کرد تا نوید روزهای خوشی برای ساکنان بافت فرسوده این محله و محله‌های همجوار مانند محله شهرزیبا، حصارک و مرادآباد باشد. به اعتقاد وی محله کن، بخشی از ارزش‌ها، خاطرات، تاریخ، هویت و مبانی فکری و اعتقادی انسان‌های بزرگ را یادآوری می‌کند و به تبع آن وضع فیزیکی و کالبدی این محله مورد توجه قرار می‌گیرد. پس از انجام بررسی‌های لازم مساحت بافت فرسوده منطقه به 3720 هکتار رسید که بر مبنای آن در محله کن نیز تعداد پلاک‌های فرسوده از 136پلاک به حدود 237پلاک فرسوده می‌رسد. فرایند نوسازی هم دو بخش دارد. بخش اول مربوط به نوسازی املاکی است که تحت مالکیت ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده است و بر اساس اسناد قانونی حق تصرف، تخریب و نوسازی دارند. بخش دوم نوسازی مربوط به زیرساخت‌ها و سرانه‌های خدماتی است که دولت و شهرداری مکلف به تأمین آن است تا سرانه‌های مورد نیاز در محل نوسازی شده به حد متعارف و میانگین شهر ارتقا پیدا کند.»
حالا بعد از گذشت 9ماه وقتی سراغ علیرضا حسن‌زاده مدیر دفتر نوسازی محله کن می‌رویم تا روند پیشرفت قول‌های وعده داده شده را پیگیری کنیم، وی با اشاره به نقش طرح تفصیلی محله کن به‌عنوان یکی از عوامل کند شدن روند نوسازی بافت‌های فرسوده می‌گوید: «بعد از بازنگری در طرح تفصیلی و رفتن طرح به شورای عالی شهرسازی و معماری امیدها در دل اهالی محله زنده شده است. بازنگری در طرح تفصیلی محله حدود 2 سال و نیم طول کشیده و این روند مراحل پایانی خود را طی می‌کند. این در حالی است که در زمینه نوسازی 32دستگاه مستقیم و غیرمستقیم دخیلند و این طرح پیچیدگی‌هایی مخصوص به خود را دارد. جلسات شورای عالی معماری و شهرسازی تشکیل شده و به‌زودی طرح تفصیلی کن تکلیفش کاملاً مشخص می‌شود. در طرح قبلی بافت مسکونی کمتر توجه شده اما در طرح جدید توجه به فضای سبز کن خیلی بیشتر شده و مسئولان مصمم هستند با حفظ باغ‌ها، کمربند سبزی ایجاد کنند.»

گره کور در نوسازی بافت فرسوده
حسن‌زاده با اشاره به اینکه محله‌های فرسوده در منطقه چگونه باید نوسازی شود، می‌گوید: در روند نوسازی غیر از شهرداری، دستگاه‌های دیگری از جمله بانک‌ها نیز برای دادن اعتبارات لازم باید همکاری کنند. از سال 1393 مقرر شده در کل کشور هر سال به 300هزار بافت فرسوده بین 30 تا 50میلیون وام داده شود. ضمن اینکه از 900هزار فقره وامی که گفته می‌شود باید برای نوسازی بافت فرسوده پرداخت می‌شد رقم ناچیزی حدود 36 فقره هزار وام پرداخت شده و 600 هزار نفر هم در نوبت دریافت وام قرار دارند. این مسئله در کل کشور معضلی برای برطرف شدن مشکلات بافت فرسوده محسوب می‌شود. با این حال محله کن در حال حاضر 117 پلاک فرسوده دارد که شامل این تسهیلات می‌شود.»
او به معضلات مهمی که مانع نوسازی بافت‌های فرسوده شده اشاره می‌کند و می‌گوید: «ما چند مانع بزرگ در محله‌های فرسوده داریم. شهرداری نمی‌تواند جوازی صادر کند چون سندی برای ملک‌ها وجود ندارد. سند نیست چون مالکیت این املاک هنوز قطعی نشده است. ریزدانگی قطعات هم یکی از مسائل است. باید این املاک تجمیع شوند تا معبر آزاد و بافت هم نوسازی شود اما در عمل گاهی اوقات دیده می‌شود که مثلاً از 5 پلاک 3 پلاک سند دارند و 2پلاک بدون سند هستند. اگر برای اینها جواز صادر شود بعداً برای سند گرفتن در اداره ثبت یک گره کوری به وجود می‌آید که دیگر قابل حل نیست.»

بودن یا نبودن انبوه‌سازان مسئله این است!
هر چند بخشی از مردم تمایل دارند به‌صورت انفرادی اقدام به بهسازی و نوسازی واحد‌های مسکونی خود کنند و در این شرایط نیز از سوی دولت حمایت‌هایی در نظر گرفته شده است، اما بحث مهم‌تر، انبوه‌سازی در این مناطق است تا با رشد ارتفاعی ساختمان‌ها با در نظر گرفتن اصول شهرسازی جمعیت بیشتری را در خود جای دهد.
 در این میان حضور انبوه‌سازان به‌عنوان سازندگان حرفه‌ای مسکن در بافت‌های فرسوده به‌عنوان یکی از راه‌های سرعت‌بخشیدن به احیای این بافت‌ها اهمیت دارد و ‌باید زمینه‌های جلب مشارکت آنان فراهم شود.
احیای بافت‌های فرسوده به همیاری تمام دستگاه‌های اجرایی نیاز دارد و در این شرایط اگر حضور انبوه‌سازان، به‌عنوان راهی برای حل مشکل بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده باشد، این نکته نیز باید مدنظر قرار گیرد که تداوم شرایط نامطلوب اقتصادی، بازنگشتن سرمایه در مدت زمان لازم و... از جمله مواردی است که احتمال حضور انبوه‌سازان را در بافت‌های فرسوده کاهش می‌دهد.
در این شرایط ریسک بالای سرمایه‌گذاری مهم‌ترین عاملی است که سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در این مناطق باز می‌دارد. بنابراین با جلب مشارکت انبوه‌سازان و ایجاد مشوق‌های لازم هم بار سنگینی که در دادن تسهیلات و مشوق‌ها بر دوش دولت است سبک می‌شود و هم مردم با کمترین هزینه و با نظارت و علاقه خودشان خانه‌هایشان را می‌سازند.
رباب مظلومی
کارشناس نوسازی بافت‌های فرسوده منطقه
  • 75هزار هکتار بافت فرسوده در کل کشور وجود دارد.
  • 15درصد جمعیت ساکن بافت فرسوده هستند که 3برابر تراکم متوسط شهر تهران محسوب می‌شود.
  • بر اساس آمار، حدود 3هزار و 270هکتار، یعنی حدود ـ 5درصد مساحت کل تهران را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد.
  • بزرگ‌ترین مشکل بافت‌های فرسوده شهری در میزان تراکم جمعیتی آن نهفته شده، در حال حاضر 370 نفر در هر هکتار بافت فرسوده و 131نفر در سایر بافت‌های شهر تهران زندگی می‌کنند؛ یعنی حدود 3 برابر جمعیت تهران در محدود ناایمن و فرسوده زندگی می‌کنند.
  • بیشترین‌درصد تراکم جمعیت بافت فرسوده در کل کشور مربوط به تهران است.
  • در سال‌های 1387 تا 1389 حدود، ۵۸هزار و ۶۵۳فقره پروانه ساختمان صادرشده که بخش اعظم آن متعلق به بافت فرسوده مناطق10، 11و12 بوده است.
  • گفته می‌شود یکی از دلایل کندی ساخت‌و‌ساز و نوسازی بافت‌های فرسوده تهران ارائه مجوز و پروانه ساخت در بخش‌های نوساز مانند منطقه22 است که باعث شده بازار مسکن تهران به کما برود.



ارسال پیام اشتراک



 
 
 Security code